在同时涉及房屋买卖和民间借贷的纠纷中，当事人的真实意思表示或具有复合性，或在实际履行中发生转化，从而成立不同的法律关系，适用不同的裁判规则。

　　一、仅签订房屋买卖合同书的

　　当事人之间仅签订了房屋买卖合同，但一方主张双方之间系民间借贷关系的，类案中一般结合当事人提交的证据，通过考察房屋买卖合同及其实际履行情况是否符合交易习惯或有违常理加以判断。

　　房屋买卖合同关系中，买受人的合同目的在取得房屋所有权，出卖人则是为获得价款。故如出现下列情形，双方间真实法律关系更易被认定为民间借贷：仅约定房屋总价未约定每平米单价的、房屋价格系明显低价的、履约中出卖人反向买受人支付款项的、买受人实际支付的价款高于合同约定总价的、缔约后买受人未积极要求过户的、买受人未索取购房发票的。

　　房屋买卖合同中约定回购条款的，也是一种“名为房屋买卖实为民间借贷”的特征。《民事审判指导与参考》中明确：“不签订书面的借款合同，只用签订《商品房买卖合同》并登记备案的方式作为担保，同时签订回购协议，然后再用出借人向借款人已实际交付款项的方式建立债权债务关系，是目前一些民间借贷当事人选择的借贷方式”。1

　　二、借款合同书与房屋买卖合同书并存的

　　当事人就同一款项先后签订了房屋买卖合同和借款合同，依法办理了房屋买卖合同备案登记，并约定若到期未能偿还借款，则履行房屋买卖合同;若如期偿还借款，则不再履行房屋买卖合同。对此，类案裁判多认定当事人之间同时成立了房屋买卖和民间借贷两个民事法律关系，可根据借款人到期是否偿还借款，来选择履行借款合同还是房屋买卖合同。若借款人认为履行房屋买卖合同显失公平，可通过《合同法》第五十四条第一款第(二)项寻求救济。

　　此种做法否定了“认定房屋买卖合同为借款合同的担保，当事人之间系民间借贷关系”的观点，而是遵循物权法定和“禁止流押”规定，考虑到非典型担保物权未获认可之现状，变通尊重了当事人的真实意思表示。

　　三、借款合同履行后变更为房屋买卖合同的

　　借款合同双方经协商一致，终止借款合同关系，建立房屋买卖合同关系，并将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，借款关系可能被认定为已合法变更为房屋买卖关系。同时，应审查基于借款合同的实际履行而形成的借款本金及利息数额，以防止违法高息合法化。